Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun en karmaşık dallarından biri olup, taşınmazların alım-satımı, yönetimi, sınırlı ayni haklar ve kiralanması süreçlerini düzenleyen geniş bir mevzuat bütününe sahiptir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde şekillenen bu süreçler, yüksek maddi değer taşıması nedeniyle hata payı kabul etmeyen teknik detaylar barındırır. Müstakil Hukuk olarak, mülkiyet hakkının korunmasından kira uyuşmazlıklarının çözümüne kadar, gayrimenkul odaklı tüm hukuki süreçlerde stratejik danışmanlık sağlıyoruz.
Kira Hukuku ve Kiracı-Kiraya Veren İlişkileri
Kira sözleşmeleri, sadece bir barınma veya kullanım hakkı değil, taraflar üzerinde sürekli borç doğuran hukuki metinlerdir. Özellikle enflasyonist ortamda kira bedelinin tespiti ve tahliye süreçleri en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularıdır.
Kira Tespit ve Uyarlama Davaları Kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalması durumunda, beş yılı dolduran sözleşmeler için “Kira Tespit Davası” açılabilmektedir. Beş yıl dolmasa dahi, öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü durumlarında “Kira Uyarlama Davası” gündeme gelir. Bu süreçlerde mahkeme, emsal kira bedellerini, gayrimenkulün durumunu ve hakkaniyet oranlarını dikkate alarak yeni bedeli belirler.
Tahliye Davaları ve Tahliye Taahhütnamesi Kiracının tahliyesi; ihtiyaç sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması veya geçerli bir “Tahliye Taahhütnamesi”nin varlığı gibi sınırlı yasal nedenlere dayanmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için imza tarihinin kira sözleşmesinden sonra olması ve serbest iradeyle verilmiş olması gibi katı şekil şartları aranır.
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Tapu İptal Tescil Davaları
Taşınmaz mülkiyetinin devri, Türk hukukunda tapu sicil müdürlüklerinde resmi şekilde yapılmadığı sürece geçerli olmaz. Ancak bu süreçte yaşanan aksaklıklar tapu iptal ve tescil davalarını doğurur.
Tapu İptal ve Tescil Davalarının Hukuki Dayanakları Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya yolsuz tescil gibi nedenlerle tapu kaydının gerçeği yansıtmaması durumunda bu davalar açılır. Mülkiyet hakkının iadesini amaçlayan bu davalar, gayrimenkul hukukunun en uzun soluklu ve ispat yükü ağır süreçleridir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olduğu taşınmazlarda, ortaklar arasında kullanım veya paylaşım konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda “Ortaklığın Giderilmesi” davası yoluna gidilir.
Satış Suretiyle veya Aynen Taksim Yoluyla Paylaşım Eğer taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi (aynen taksim) mümkünse mahkeme bu yolu tercih eder. Ancak çoğu durumda taşınmazın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına (satış suretiyle izale-i şuyu) karar verilir. Bu davalarda önalım hakkı (şufa hakkı) ve hissedarların öncelikleri hukuki hassasiyetle takip edilmelidir.
Kamulaştırma ve İdari Gayrimenkul Süreçleri
Devletin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki bir taşınmaza el koyması sürecidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırımı davaları, mülkiyet hakkının gerçek değer üzerinden tazmin edilmesini sağlar. Ayrıca, idarenin fiilen el koyup tapuda işlem yapmadığı “Kamulaştırmasız El Atma” durumlarında müdahalenin men-i ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri hukuki korumanın temelini oluşturur.
Kat Mülkiyeti Hukuku ve Komşuluk İlişkileri
Apartman ve site yönetimi, ortak alanların kullanımı, aidat borçları ve komşuluk hukukundan doğan kısıtlamalar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Yönetim planının iptali, genel kurul kararlarının denetlenmesi ve komşuluk haklarına aykırı müdahalelerin durdurulması, toplu yaşam alanlarındaki huzurun hukuki güvencesidir.